Quels sont les risques d’investir dans l’immobilier ?

Quels sont les risques d’investir dans l’immobilier ?

Historiquement, investir dans l’immobilier a été l’un des meilleurs moyens de créer de la richesse à long terme. Bon nombre des personnes les plus riches du monde ont fait fortune en investissant dans des propriétés.

Cependant, comme pour tout autre type d’investissement, l’investissement immobilier n’est pas sans risque.
Voici quelques écueils dont vous devez être conscient avant de devenir un investisseur immobilier.

Risque n ° 1: choisir le mauvais emplacement

Lors de l’achat d’un immeuble de placement, l’emplacement doit toujours être votre principale considération. Vous ne pouvez pas déménager dans un endroit plus attrayant si le quartier se détériore ou si un centre commercial se trouve à un pâté de maisons. 

Pour les propriétés commerciales, vous ne voulez pas être propriétaire de la seule vitrine ou bureau occupé sur un immeuble vacant.

Choses à rechercher

Vous voudrez rechercher les tendances du marché et le zonage dans la zone que vous ciblez :

  • Quel a été le taux d’appréciation de la propriété au cours des dernières années ?
  • Quels changements, le cas échéant, sont prévus par le conseil de zonage ?

    De plus, vous voudrez étudier le quartier :

  • Enquête sur les commerces
  • Conduisez pendant les heures de pointe pour évaluer les embouteillages.
  • Examinez les tendances du taux de criminalité et vérifiez les cotes du système scolaire.

Ces facteurs sont importants pour quiconque souhaite louer ou acheter la propriété.

Pourquoi l'emplacement est important

L’emplacement détermine également l’offre et la demande, qui interviennent lorsque vous souhaitez vendre. N’essayez pas d’acheter dans une zone spécifique où les prix sont plus bas. Mais cela pourrait être un choix terrible. Si les prix sont bas, il y a généralement une raison.

L’emplacement peut manquer d’une population croissante ou d’un bon marché du travail. Ou trop d’immeubles de placement disponibles peuvent faire baisser les revenus locatifs. Une faible demande se traduira par un prix de vente plus bas et un nombre plus élevé de jours sur le marché. Et ceux-ci augmentent vos coûts de détention.

Certaines zones auront un taux d’occupation des locataires élevé avec peu de propriétaires occupants. Les propriétaires qui vivent sur place prennent généralement mieux soin de leur propriété. Ils surveillent également la criminalité dans le quartier. Ainsi, les zones sans propriétaire-occupant ont souvent une qualité de locataire inférieure.

Ainsi, votre décaissement initial peut être inférieur, mais vous pourriez finir par payer plus en frais de réparation. Et cela n’aide pas votre résultat net. En outre, vous pouvez faire face à un risque accru d’être vandalisé ou volé. Personne ne veut ça. Tout cela peut entraîner des dépenses imprévues et des coûts de réparation élevés, en plus des questions juridiques.

L’emplacement est également le déterminant le plus important de l’appréciation de la propriété. Une faible appréciation peut signifier un retour sur investissement négatif lorsque vous décidez de vendre. 

Aucune appréciation signifie que vous perdrez probablement de l’argent lorsque vous vendez, après avoir payé des commissions et des frais de transaction. Vous pourriez être tenté d’acheter un immeuble de placement bon marché, mais dans la plupart des cas, le risque n’en vaut pas la peine.

Risque n ° 2: payer trop cher

L’achat de la bonne propriété au bon prix est sans doute l’élément le plus critique pour réussir en tant qu’investisseur immobilier.

Il est primordial de ne pas dépenser trop sur le prix d’achat ou la rénovation. Dans le processus d’achat, il est beaucoup trop facile d’acheter une propriété plus endommagée qu’il n’y paraît. (Vous ne pouvez pas voir derrière les murs ou tester tous les systèmes lors d’une visite.)

Vous devez calculer les coûts avec diligence et faire quelques actes de foi. Cela signifie qu’il y a un risque que vous n’obteniez pas ce pour quoi vous pensez payer. Cela augmente les chances de faire face à des rénovations, des réparations et des coûts d’entretien imprévus.

 

Obtenez toujours une inspection même lorsque vous achetez «tel quel». De cette façon, vous savez quels coûts vous aurez une fois que vous serez devenu propriétaire.

Si vous financez l’achat, votre prêteur fera une évaluation, ce qui vous donnera également un bon aperçu. Les évaluateurs et les inspecteurs immobiliers sont les amis de l’acheteur.

Une fois que vous achetez la propriété, résistez à l’envie de l’améliorer au-delà de ce que le marché local attend. La plupart des logements locatifs n’ont pas besoin de comptoirs en granit ou d’accessoires haut de gamme. Assurez-vous d’exécuter – et de réexécuter – vos numéros pour éviter les dépenses excessives.

Risque n ° 3 : mauvais locataires

Trouver des locataires de qualité est essentiel à la réussite de votre investissement immobilier. Il est essentiel de placer des locataires qui paient le loyer de manière cohérente, vous respectent et prennent soin de votre propriété. Bien que cela semble assez simple, j’ai constaté que je devais éliminer beaucoup de locataires potentiels pour trouver ces joyaux.

Vous voulez éviter d’avoir de mauvais locataires. Vous devez donc pré-qualifier les locataires potentiels. Passez par un processus approfondi de sélection des locataires. 

Cela comprend la vérification de leur emploi, la vérification de leur pointage de crédit, la vérification de leurs antécédents criminels et de leurs dossiers judiciaires et la communication avec leurs anciens propriétaires. Ou utilisez un service de placement de locataires, mais assurez-vous également de faire preuve de diligence raisonnable.

Être coincé avec un mauvais locataire peut être pire que de ne pas avoir de locataire du tout. Avoir votre propriété vide signifie ne pas percevoir de revenus locatifs, mais les mauvais locataires peuvent être pires. Certains prendront continuellement du retard sur le paiement du loyer. 

Ceci, bien sûr, met en péril votre trésorerie. Et vous êtes peut-être coincé dans le processus d’expulsion, qui prend du temps, est coûteux et tout simplement désagréable.

Risque n ° 4: vacance

Dans l’investissement immobilier locatif, votre propriété pourrait devenir vacante pendant une période prolongée. Cela peut se produire pour diverses raisons. Les familles grandissent et ont besoin d’une plus grande place. Les locataires se conduisent mal, vous décidez de ne pas renouveler leur bail annuel et leur demandez de partir.

Vous perdrez des revenus locatifs pendant la période de transition entre locataires. Vous devez préparer la propriété pour le prochain locataire et trouver et filtrer les candidats avant que quelqu’un ne déménage.

Une vacance est un risque énorme pour les investisseurs immobiliers qui comptent sur les revenus de location pour payer leurs versements hypothécaires, leurs assurances, leurs impôts fonciers et autres dépenses.

Si vous faites preuve de diligence pour placer des locataires qualifiés, vous pouvez éviter une grande partie des coûts d’inoccupation et de rotation des locataires. Et si votre immeuble de placement se trouve dans un emplacement privilégié où les loyers augmentent chaque année, vous pouvez vous préparer à un flux de trésorerie positif qui augmente avec l’inflation.

Évitez le risque de vacance élevée; achetez votre propriété d’investissement dans un bon emplacement avec une forte demande de propriétés locatives. Ces emplacements sont généralement des quartiers sûrs avec des commodités à proximité telles que les transports, les centres commerciaux et les écoles.

Risque n ° 5 : flux de trésorerie négatif

Le flux de trésorerie d’un immeuble de placement est votre revenu net. Il s’agit du montant que vous gagnez après avoir payé toutes les dépenses. Les dépenses comprennent les frais d’entretien, les taxes, les frais HOA, la gestion immobilière, l’assurance et les paiements hypothécaires.

Un flux de trésorerie négatif est une situation que vous souhaitez éviter. C’est à ce moment que vos dépenses sont plus élevées que les paiements de loyer que vous percevez. Lorsque cela se produit, vous allez puiser dans d’autres revenus pour rester à flot avec la propriété. Jamais une bonne chose !

La propriété a-t-elle été inspectée avant de l’acheter? Cela peut coûter plusieurs centaines de dollars, mais vous serez en mesure de projeter plus précisément les coûts et de créer un budget. Vous devez couvrir vos frais de détention et vos frais de maintenance et de réparation. Évitez les flux de trésorerie négatifs en prévoyant avec précision vos revenus et vos dépenses avant d’acheter.

C’est rarement une bonne idée d’être dans une situation de trésorerie négative. (L‘exception est si votre propriété est située à un endroit où la valeur des maisons augmente considérablement.) 

La principale cause d’échec des investissements dans l’immobilier se traduit par des flux de trésorerie négatifs pendant une longue période. Ce n’est pas durable et pourrait vous obliger à revendre le bien à perte ou à faire faillite.

Préparez-vous à un flux de trésorerie positive qui augmente avec l’inflation. Choisissez un immeuble de placement situé dans un emplacement privilégié où les loyers augmentent chaque année.

Risque n ° 6: imprévisibilité du marché immobilier

Le marché immobilier a assez bien progressé dans de nombreux domaines au cours de la dernière décennie. Cependant, rien ne garantit que cette tendance positive se poursuivra.

Beaucoup de ceux qui pensaient que les valeurs immobilières «apprécient toujours» se sont retrouvés propriétaires de propriétés «à l’envers». C’est à ce moment que vous devez plus sur la propriété que la valeur marchande actuelle. Cela est arrivé à de nombreuses personnes lorsqu’elles ont acheté en 2005–2007 pendant la frénésie d’achat qui a conduit à la bulle immobilière.

L’immobilier est un marché qui monte et descend en fonction de nombreux facteurs. Comme pour le marché boursier, vous voulez «acheter bas et vendre haut».

Un «marché d’acheteurs» est lorsque l’offre de maisons sur le marché dépasse le bassin d’acheteurs et que les prix baissent généralement. Un «marché du vendeur» est le contraire. Les acheteurs affluent pour acheter des maisons et l’offre de logements disponibles ne répond pas à la demande. Cela fait monter les prix. Un marché neutre, c’est lorsque l’offre et la demande correspondent.

Personne ne peut prédire l’avenir. Atténuez vos risques grâce à une diligence raisonnable et à des recherches. Et évitez les achats et les ventes émotionnels.

N’achetez pas un immeuble de placement lorsque la demande est élevée. Si vous le faites, vous risquez de le vendre à un prix inférieur à votre prix d’achat. Même si la propriété génère des bénéfices grâce aux revenus locatifs, vous pourriez perdre de l’argent si sa valeur diminue.

Bien que l’investissement immobilier soit à long terme, ce n’est pas un investissement fixe et oublié. Surveillez régulièrement la valeur de vos avoirs et ajustez vos stratégies d’entrée et de sortie en fonction du marché actuel.

Risque n ° 7: devenir surendetté

La plupart des investisseurs immobiliers utilisent l’effet de levier pour acheter et détenir des propriétés. Vous achetez la propriété au comptant puisque les acheteurs au comptant obtiennent les meilleures offres et peuvent acheter des propriétés en difficulté que les prêteurs ne financeront pas. 

Ensuite, vous l’obtenez prêt à être loué et occupé par les locataires. Et puis vous le refinancez à la nouvelle valeur estimée pour retirer des fonds pour votre prochaine transaction au comptant.

Pour les immeubles de placement, les prêteurs exigent généralement un acompte de 20%. Ainsi, vous pouvez retirer 80% de la nouvelle valeur estimative en espèces. Vous êtes alors mobilisé à 80% sur la propriété. Faites cela encore et encore, et vous vous retrouvez avec beaucoup de risque de levier.

L’effet de levier est un multiplicateur de force. Il peut faire avancer rapidement un projet et augmenter les rendements si tout va bien. Mais si les flux de trésorerie deviennent un problème, les investisseurs ont tendance à perdre rapidement et beaucoup. Cela se produit généralement lorsque les revenus de location ne suffisent pas à couvrir les paiements du principal et des intérêts.

En règle générale, plus vous avez de dettes sur un investissement, plus il est risqué. Et comme pour tout investissement, vous devez vous attendre à un rendement plus élevé pour prendre un risque plus élevé.

J’utilise l’effet de levier avec parcimonie. Je sais qu’il est aussi facile de devenir surendetté dans l’immobilier que d’abuser d’une carte de crédit à la consommation !

Assurez-vous de recevoir un excellent rendement pour vous indemniser du risque, quelle que soit votre tolérance au risque. Voici une bonne règle de base : l’effet de levier ne doit pas dépasser 75% de la valeur de l’actif.

Conclusion

Un bien immobilier est une forme d’actif avec une liquidité limitée. Ce n’est pas comme le marché boursier où vous pouvez vendre rapidement des actions si vous avez besoin de liquidités. Vous ne pouvez pas vendre instantanément une maison pour payer des dépenses soudaines et imprévues. L’investissement immobilier nécessite également une somme d’argent importante.

Si ces facteurs ne sont pas bien compris et gérés, l’immobilier devient un investissement risqué. Et parce qu’investir dans l’immobilier implique de mettre une somme d’argent importante en jeu, les pertes peuvent nuire.

Le risque découle de l’incertitude. La gestion des risques pour les investissements immobiliers implique de limiter les possibilités. Cela nécessite une diligence continue et une stratégie qui doit être constamment surveillée et ajustée à mesure que le marché évolue. Mais les récompenses un flux supplémentaire de revenus et la possibilité de créer de la richesse peuvent en valoir la peine.