Pour juger si un investissement en vaut le coup ou pas, on doit se baser sur des chiffres et critères comme les impôts, les charges, le loyer.. etc et l’un des moyens les plus optimaux de résumer tous ces critères pour évaluer une location est de se fier à l’indicateur de rendement locatif. Ce dernier vous permettra de déterminer ce que votre bien va vous apporter en fonction du prix de location.
Nous allons tout vous dire sur cela dans cet article.
Sommaire
L’indicateur préféré des investisseurs immobiliers
Le rendement locatif est un indicateur pertinent et facile à obtenir qui permet de mesurer le retour sur investissement dans le domaine de l’immobilier, en appliquant sa formule de calcul qui donne un résultat en pourcentage, il est considéré comme critère d’aide à la décision numéro 1 dans le cas d’un choix entre plusieurs projets différents.
On distingue deux types de rendements locatifs, chacun sa formule : le brut et le net. Le premier sert à se donner une idée générale sur la potentielle rentabilité, tandis que le deuxième calcul la véritable rentabilité d’un bien.
Rendement locatif et TRI
Il est important de faire la différence entre ces deux notions : tandis que le rendement locatif calcule la rentabilité d’un bien immobilier, le Taux de rendement interne à son tour tient compte de la plus ou moins-value à la revente, il inclut alors plusieurs éléments qui pourraient avoir un impact sur le long terme, chose qui n’est pas prise en compte dans le calcul du rendement locatif.
Calcul du rendement locatif brut
Comme mentionné précédemment, le rendement locatif brut donne une idée générale sur l’investissement sans trop s’approfondir. Il prend en considération :
- Le montant d’acquisition du bien
- Le loyer mensuel
Et il faut suivre la formule suivante :
Rendement locatif brut = (Montant du loyer x 12 mois ) x 100 / montant d’acquisition et achat du bien
Calcul du rendement locatif net
Pour ce calcul, il faut aller plus loin et prendre plus de détails en considération, la formule prend en compte les paramètres suivants :
- Le loyer annuel
- La taxe foncière : qui dépend des caractéristiques de votre logement
- Les Impôts : se calculent en fonction de vos revenus, choix de régime fiscal, prélèvement sociaux (17.2%) .. etc
- Les charges : comme les charges de copropriétés (syndic, edf, eau, nettoyage, etc.), les travaux de réparation, l’assurance propriétaire non occupant (PNO), les frais de recherche de locataire.. etc
- Le prix d’achat du bien
- Les frais de notaires
- Autres frais : comme les frais de crédit ou autres frais bancaires, frais de courtage .. etc.
Et la formule se présente comme suit :
Rentabilité nette = ( Loyer annuel – charges- Taxes- Impôts) *100/ (Prix d’achat du bien + frais de notaire + Autres frais)
Qu’est ce qu’un bon taux de rendement locatif ?
En théorie, il est communément admis qu’un taux de rendement brut de 10% au minimum serait le plus optimal, et garantirait un taux de rendement net assez conséquent, mais vous ne serez pas surpris d’entendre qu’en pratique il est difficile d’atteindre ce chiffre, et par conséquent il n’y pas de chiffre optimal auquel il faut se référer, mais il existe bien quelques critères selon les situations d’investissement.
En effet on peut détecter plusieurs scénarios différents pour comparer les taux de rendement, et ils dépendent de ces facteurs :
- Volonté de léguer le bien à ses enfants plus tard.
- Volonté de dégager des revenus rapidement.
- Volonté de prévoir un complément de revenus à la retraite.
- La capacité d’épargne de l’investisseur.
- Le niveau de risque à l’endroit de l’investissement;
Un indicateur nécessaire mais non suffisant
Il est vrai que le calcul du rendement locatif nous apporte une bonne vision sur la valeur de l’investissement, mais il reste insuffisant pour déterminer l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché. Il est donc nécessaire de prendre en considération d’autres critères comme la zone de location et la vacance locative qui fait référence aux mois de l’année où le loyer ne sera pas loué.
Le rendement locatif par villes
En France, le rendement locatif moyen est de 5.9% mais ce dernier n’est pas réparti équitablement entre les différentes villes du pays. En effet, dans les métropoles comme Lyon, Bordeaux ou Paris la demande est très forte et les prix excessifs ce qui fait que le rendement ne dépasse pas les 4 à 5% contrairement aux autres villes.
