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Quel montage fiscal choisir pour devenir rentier immobilier ?

De nos jours, l’immobilier s’avère  un excellent outil de création de richesse. Ce type d’investissement  a permis à de nombreux individus de devenir millionnaires. Vous souhaitez également devenir rentier immobilier et jouir d’une indépendance économique ? C’est une idée intéressante.

Toutefois, pour générer des revenus importants et s’assurer un train de vie satisfaisant, il faut bien maitriser la fiscalité immobilière. On vous donne ici toutes les informations pouvant vous permettre de choisir le meilleur montage fiscal pour réduire sensiblement votre imposition.

Location vide : quel régime fiscal choisir ?

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En tant qu’investisseur, si vous optez pour un investissement en location vide, vous faites partie de la catégorie de la fiscalité des revenus fonciers. En effet, l’administration fiscale prend en compte les loyers perçus comme des revenus fonciers à ajouter aux autres revenus. De ce fait, deux types de régimes fiscaux s’offrent à vous lors de la déclaration de vos revenus fonciers.

Notons que ce choix doit être fait en tenant compte du montant des loyers perçus, des charges et des conseils d’expert en fiscalité :

  • Le régime micro foncier : il convient le plus aux revenus fonciers annuels qui sont inférieurs à 150 000 euros avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les charges locatives ;
  • Le régime d’imposition réel : il est idéal aux revenus fonciers annuels supérieurs à 30 000 euros. Ce régime peut être demandé par le propriétaire lorsque ses charges locatives dépassent les 30 % déductibles au régime du micro foncier.
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Les charges locatives

Il existe certaines charges locatives qui vous permettent d’obtenir un abattement de 30 %. On peut citer entre autres :

  • les dépenses liées à l’entretien et à la réparation ;
  • les frais pour l’amélioration du logement ;
  • les dépenses issues de la reconstruction ou de l’agrandissement ;
  • les travaux en copropriété ;
  • les primes d’assurance ;
  • les différentes taxes surtout foncières et impôts ;
  • les frais de diagnostics immobiliers ;
  • les divers intérêts sur emprunt.

Location meublée : quel montage fiscal choisir ?

Si votre choix est de devenir rentier dans les locations meublées, vos revenus seront soumis à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce choix d’imposition vous permet d’amortir jusqu’à 90 % du prix de revient de l’investissement. Une fois l’emprunt terminé, vous obtiendrez alors des revenus locatifs sans imposition pendant une longue période.

En effet, lorsqu’il s’agit de location meublée, vous avez la possibilité d’amortir les meubles et l’immobilier. Ces amortissements seront mis en réserve (au titre de l’article 39 C du CGI) pendant le crédit. À la fin du crédit, la réserve va être utilisée pour ramener vos loyers futurs à zéro. Pour que cela soit possible, vous disposez de deux options de choix :

  • le régime réel avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : l’amortissement des recettes locatives et les charges (intérêts de l’emprunt, travaux) sont déduits. Ces réserves peuvent être réduites à zéro et échapper à l’impôt. Un déficit sera généré. Il sera alors imputé sur vos revenus BIC non professionnels ou reporté pendant 10 ans de déficit engendré ;
  • le statut en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : ici, vous devez vous inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel. Vos recettes annuelles doivent être supérieures à 23 000 € ou représenter au moins 50 % des revenus de l’investisseur. Sur ces recettes, il doit être déduit les charges. Cela crée un déficit qui sera déduit de l’ensemble de vos revenus et en retour réduit votre impôt. Un autre avantage de l’achat en LMP est la possibilité de faire entrer dans le régime des plus-values professionnelles des biens. Ainsi, si le montant de vos recettes n’excède pas les 90 000 € par an, au bout de 5 ans, vous bénéficierez d’une exonération totale des plus-values.
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